S.S. Yurtkent Ankara Villaları Konut Yapı Kooperatifi 13.05.2025 Sayın Üyelerimiz, Kooperatifimizin 2024 Hesap Yılı olağan Genel Kurul Toplantısı 20 Nisan 2025 tarihinde yapılmıştır. Toplantıya 75 asıl 43 yedek olmak üzere toplam 118 kişi katılmıştır Toplantıda alınan kararlara ilişkin açıklamalar aşağıdadır. 2024 hesap yılı Yönetim Kurulu Faaliyet Raporu ile 2024 hesap yılı Denetim Raporu oy birliği ile ibra edildi. 2024 Hesap Yılı bilanço ve gelir gider tablosu oy birliği ile onaylandı. Kooperatifimizin davalarını içeren özet bilgi Kooperatif avukatı Yılmaz İçöz tarafından verildi. Önemli davalarımızı içeren ayrıntılı bilgi notu Ek-A da gönderilmiştir. (Not: Talep etmeleri durumunda arzu eden üyelerimize davalarımız konusunda çok daha ayrıntılı bilgiler Yönetim tarafından verilebilecektir.) Kooperatifimiz ile Ilgın Kooperatifi arasında 2002, 2003, 2010 ve 2012 yıllarında yapılmış olan protokoller hakkında hala zaman zaman bazı tereddütler ve tam bilgi sahibi olmadan yapılmış olan yorumlar üzerine, Yönetim Kurulu Başkanı tarafından açıklamalarda bulunuldu. Bu konuda 2018 yılında yapılan Hukuki inceleme raporunun 2025 yılı itibariyle güncellenmiş şekli ve kısa Bilgi Notu Ek-B de gönderilmiştir. (Not: Bu konuda da bilgi kirliliğini önlemek için arzu eden üyelerimize ayrıntılı bilgi Yönetim tarafından verilebilecektir.) Yönetim ve Denetim kurulu üyelerinin seçiminde 2 (iki) yıl süre ile görev yapmak üzere; aşağıda ismi yazılı kişiler, 2 (iki) yıl süre için oy birliği ile seçildi. Yönetim Kurulu Asıl Üyeliklerine: Yönetim Kurulu Yedek Üyeliklerine 1- Fikret Salih Tolungüç 1- Murat Çetinkaya 2- Emin Engin Atay 2- Nadir Aydın 3- Mevlüt Dabak 3- Burhan Çakır Denetim Kurulu Asıl Üyeliklerine: Denetim Kurulu Yedek Üyeliklerine: 1- Cafer Oğuz 1- Ayhan Öztekin 2- Bülent Erdoğan 2- Serkan Çelik Yönetim Kuruluna verilecek yetkiler ve diğer önergelerin görüşülmesinde alınan kararlar aşağıdadır. Verilen bir önerge ile Sosyal ve Kültürel tesis alanı içerisine yüzme havuzu da bulunan bir sosyal tesis yapılması konusunda Kooperatif mülklerinin de değerlendirilmesi düşünülerek değişik alternatifler içeren bir maliyet ve fizibilite araştırması yapılması oy çokluğuyla kabul edildi. Kooperatifimizin ortak gayrimenkullerinin 2025 yılı ve devam eden yıllara ait emlak vergilerinin tek elden kooperatif tarafından bütçe kaynaklarından ödenmesi ile ilgili olarak Yönetim Kuruluna yetki verilmesi konusunda verilen önerge oy birliği ile kabul edildi. Site Yönetimine fiilen geçilmiş olması nedeniyle site adına, tüm maliklerin aynı zamanda kooperatif ortağı olması sebebiyle ayrıca maliklerden para toplanmasına gerek duyulmadan yapılacak işlerin masraflarının kooperatif gelirlerinden karşılanması, bunun için de kooperatif yönetimine, site yönetim hesabına para aktarma ve gerektiğinde alacaklarını temlik etme, ayrıca, Yönetim Kurulunun gerekli görmesi halinde Kooperatif aidatlarının toplanması için Site Yönetim hesabının kullanılması için gereken işlemlerin yapılması yetkisi verilmesi oy birliği ile kabul edildi. Yönetim Kuruluna; daha önce verilen yetkilerin aynen devamı ile, elektrik, su, doğalgaz, telekomünikasyon v.s. altyapı ve üst yapı konularında iş ve işlemler tesis edilmesi, gerektiğinde mevcut gayrimenkuller üzerinde ipotek tesisi ve fek’i, ayrıca ticari maksatlı kooperatif ve üyeler menfaatine olmak kaydıyla ortak ticari alanlarda kiralamalar yapması, iş ve işlemler tesis edilmesi, harcama kalemleri arasında aktarma yapma, gerekli görülen eskimiş demirbaşların ve malzemelerin satılması, gerektiğinde yenilerinin alınması, Site Yönetimine geçiş çalışmalarının yürütülmesi, Site Yönetim Planı hazırlanması, Site Yönetim Planının tapuya tescili, Site yönetimine geçilebilmesi için gerekirse dava açılması ile kooperatif menfaatine olmak üzere mevcut ve doğabilecek konularda sulh ve ibra konularında yetki verilmesi konusunda verilen önerge oy birliği ile kabul edildi. Kooperatife üyelik borcu olan Mat Etkinlik Ltd. Şti. hakkında Ankara Batı İcra Müdürlüğü'nde 2022/22842 sayılı dosyadan 2022 yılında 8.200,80 TL’lik icra takibi yapıldığı, Borçlu şirketin iflas etmiş olması ve çok sayıda (yüzlerce) icra dosyası olduğunun tespit edilmesi nedeniyle kooperatif aidat alacağının tahsilinin mümkün olmadığının ortaya çıkmasından dolayı, Tahsil edilemeyecek bu alacak için daha fazla masraf yapmanın kooperatif lehine olmadığı nedeniyle, bu icra dosyasının takibinden vazgeçilmesi oybirliği ile kabul edildi. Tahmini bütçe ve aidat görüşmeleri sonucunda; 2025 yılı için, 01 Haziran 2025 tarihinde başlamak üzere bir sonraki Genel Kurulda alınacak karara kadar ortaklardan hisse başına aylık aidatın 4.000,00-TL (dört bin Türk lirası) olması 10 ret oyuna karşılık hazirunun geri kalanının kabul oyu ile oy çokluğu ile kabul edildi. Buna göre, sunulan faaliyet planı ve tahmini bütçenin onaylanması, ayrıca yönetim kuruluna bütçe fasılları arasında kaynak aktarma yetkisi verilmesi oy birliği ile kabul edildi. Kooperatif Yönetim ve Denetim Kurulu Huzur hakları ödemelerinden, 2025 Haziran ayından başlamak üzere Yönetim Kurulu ve Denetim Kurulu üyelerinin her birine ayrı ayrı aylık net 4.000,00TL (dört bin Türk lirası) huzur hakkı ödenmesi önerisi oy birliği ile kabul edildi. Aidat ödeme yükümlülüğünü zamanında yerine getirmeyen ortaklara 01 Haziran 2025 tarihinden başlamak üzere aylık %5 (yüzde beş) gecikme cezası uygulanmasını ve borçların tahsilinde 6098 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 100. Maddesi esaslarının uygulanması oybirliği ile kabul edildi (Sayın Üyeler, Bu karara göre; gecikmiş aidatlarınızı yatırdığınızda yatırılan miktarın içerisinden önce gecikme cezası tahsil edilmekte kalan miktar ise yatırılması gereken ana aidat sayılmaktadır. Buna göre kalan miktarlar sizin gecikme cezalarınız değil yatırmanız gereken ana aidatlarınızın eksiği olmaktadır. Bu konunun bilinerek aidat ödemelerinizde hassasiyet göstermeniz sizlerin menfaatine olacaktır.) 2 Dilek ve temenniler bölümünde; Söz alan Yönetim Kurulu Başkanı Fikret Salih Tolungüç; Evlerini satacak olan üyelerimizin mutlaka Yönetime bilgi vererek gerekli işlemleri yapmasını aksi takdirde hukuki sorumluluklarının devam edeceği ve ileride problemlerle karşılaşabileceklerini, Kooperatif Yönetim Merkezinin çeşitli toplantılar yapılabilecek bir sosyal tesis olduğunu üyelerimizin arzu ettikleri her zaman bu tesisten istifade edebileceklerini, Özellikle yeni ev alan üyelerimizin evlerini yaparak taşınma arzusunda olmalarını görmekten mutlu olduklarını. Ancak inşaata başlamadan ve inşaat esnasında Yönetime danışmalarının ve teknik konularda bugüne kadar ki tecrübelerden istifade etmelerinin kendi menfaatlerine olacağını, Çimenlerin günde bir defa sabah erken saatlerde sulanmasının doğru ve uygun olduğu, fazla sulanması durumunda bahçelerde mantar yapacağı, sulama miktarının da fıskiyelerin durumuna göre 4-5 dakikayı geçmemesi gerektiği, Bu sene yeterli kar yağmamış olması nedeniyle kuyu sularını mutlaka tasarruflu kullanmamız gerektiği, bu konuda hepimizin sorumluluk içinde hareket etmesinin önemli olduğunu aksi durumda ciddi su sıkıntısı çekebileceğimizi, Kuyu suyunun kesinlikle evlerde kullanılmamasını kuyu suyu tahlillerinde normalin en az 5 katı oranında çeşitli mikroplar tespit edildiği, ayrıca kuyu suyunun aşırı kireçli olması nedeniyle suyla çalışan ev aletlerini kısa sürede bozabileceğinin bilinmesi gerektiği, Bahçelerden çıkarılan yaprak, çimen dal ve moloz gibi atıkların kesinlikle çöp konteynerlerine konulmaması torbalanarak yanına bırakılmasını, aksi taktirde çöp arabalarının içinde bu tür malzeme olan konteynerlerini almadan gittiklerini, Sitemizin her geçen gün kalabalıklaşması ve çocuk sayısının artması nedeniyle motorlu taşıtların site içinde çok yavaş gitmelerinin önemli olacağı. Bölgemizde kedi popülasyonunun artması nedeniyle bahçelerimizdeki rögarlar ile yağmur suyu kanallarının kapalı tutulmasının muhtemel kedi girişlerini önleyeceğini anlattı. Sayın Üyelerimiz, Tüm üyelerimize Kooperatifimizle ilgili başta mali konular olmak üzere arzu ettikleri her konuda çok daha ayrıntılı bilgiler vermeye hazır olduğumuzu bir kez daha bildirmek isteriz. Bunun için bizimle her zaman iletişime geçebilirsiniz. Tüm üyelerimize sağlık ve esenlikler dileriz. Saygılarımızla. EKLER: Ek-A ÖNGÜN Davaları Raporu Ek-B ILGIN Protokolleri Raporu ve Bilgi Notu YÖNETİM KURULU 3 Av. Yılmaz İÇÖZ EK A Maltepe Mah. Necatibey Cad. 96/5 06570 Çankaya-ANKARA Tel: 231 53 55 Cep: 0532 283 72 32 YURTKENT - ÖNGÜN A.Ş. DAVALARI ÖZET RAPORU A) KESİNLEŞMİŞ ALACAK-BORÇ DURUMU: 1) Kooperatifin Öngün A.Ş. ‘ye Menfi tespit ve istirdat davası sonucu kesinleşmiş borcu bugünkü rakamla 2.855.000,00 TL. dır. (Halen ödenmemiştir) 2) Öngün A.Ş. nin kooperatife olan aidat borcu bugünkü rakamla toplam 127.000,00.-TL. olup, iflas masasına kaydedilmiştir. (Mahsup imkanı olursa kooperatif lehine değerlendirilecektir.) B) DEVAM EDEN ALACAK- BORÇ DURUMU: 1) Kooperatifimizin Ayıplı İmalat davasında; Kooperatifin Öngün A.Ş. den alacağı bugünkü rakamlarla 3.600.000,00 TL. olarak kooperatif lehine karara çıkmıştır. (İstinaf kararı beklenmektedir.). 2) Kesin hesap davasında; a) Dava kooperatif aleyhine sonuçlanır ise; Öngün A.Ş. alacağı bugün için 3.365.000,00 TL. olmaktadır. . b) Dava kooperatif lehine sonuçlanır ise; Kooperatifimiz 156.553.00 TL. alacaklı çıkmaktadır. (Bu dava devam etmektedir) - Ankara 21.İcra (İflas) Müdürlüğünün 2018/42 E. Sayılı dosyasında iflas işlemleri yürütülen müflis Öngün A.Ş. ile Kooperatif arasındaki alacak – borç ilişkisi, üyelerinin tapuları verilmiş olduğu için bireysel villalar yönünden herhangi bir tehlike yaratmamaktadır. - Ortak alanlarda bulunan hacizlerin bedelleri ile kooperatifin alacağı birbirine yakın rakamlar çıkmaktadır. Bunların mahsubu için süren davalar gereken titizlikle takip edilmektedir. Saygı ile bilgilerinize sunulur. 08.04.2025 Av. Yılmaz İÇÖZ 1 EK B HUKUK KURULU RAPORU (ILGIN PROTOKOLLARI HAKKINDA) (2018 Raporunun 2025 güncel hali) KONU : S.S. Ilgın Konut Yapı Kooperatifi ile yapılan sözleşme ve protokollerin değerlendirilmesi hakkında AÇIKLAMALAR : 1-Tarafımızca yapılan inceleme neticesinde S.S. Yurtkent Ankara Villaları Konut Yapı Kooperatifi’nin 02/06/2002 tarihli Genel Kurulu’nda kooperatif Yönetim Kurulu’na komşu kooperatiflerle yol, su, elektrik, kanalizasyon gibi altyapı faaliyetlerinde kooperatife katkı sağlayacak anlaşmalar yapılması hususunda yetki verildiği, 2-S.S. Yurtkent Ankara Villaları Konut Yapı Kooperatifi ile S.S. Ilgın Konut Yapı Kooperatifi arasında anılan yetkiye istinaden; a- 30/03/2003 tarihli protokol ile S.S. Yurkent Konut Yapı Kooperatifi’nin pis su, yağmur suyu, içme suyu şebekesi, besleme hattı ve ana su deposunun imalat maliyetine Ilgın Kooperatifi’nin mevcut villa sayısına göre belirlenen hissesi oranında katılımı ve ortak kullanım aşamasında bakım, onarım ve işletme giderlerine yine aynı oranlarda katılımı konusunda anlaşıldığı, b- Taraflar arasında 23/03/2003 tarihinde aynı hususlara ilişkin ek protokol tanzim edilerek Ilgın Kooperatifine ödeme planı çıkartıldığı, c- Taraflar arasında 08/06/2010 tarihinde tekrar protokol imzalandığı ve önceki protokollere ek olarak elektrik, doğalgaz, yol, arıtma ve su altyapıları konularında ortak kullanımla ilgili imalat maliyetine Ilgın Kooperatifi’nin mevcut villa sayısına göre belirlenen hissesi oranında katılımı ve ortak kullanım aşamasında bakım, onarım ve işletme giderlerine yine aynı oranlarda katılımı konusunda anlaşıldığı, 1 d- Son olarak taraflar arasında imzalanan 22/09/2012 tarihli protokol ile elektrik, doğalgaz, su ve fosseptik ile ilgili imalat maliyetine Ilgın Kooperatifi’nin mevcut villa sayısına göre belirlenen hissesi oranında katılımı ve ortak kullanım aşamasında bakım, onarım ve işletme giderlerine yine aynı oranlarda katılımı konusunda anlaşıldığı, e- Ilgın Konut Yapı Kooperatifi’nin üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirdiği ve 2002 yılından bugüne kadar kuyu suyu imalat ve ilgili altyapı maliyeti olarak 68.225 Dolar (Bugünkü karşılığı 2.640.307 TL) ödeme yaptığı, tespit edilmiştir. 3-Yukarıda anılan protokoller doğrultusunda Yurtkent Kooperatifi üyelerinin, protokoller kapsamındaki işler için ödedikleri ve ödemek zorunda oldukları ödenti miktarı azalmıştır. 4- Her iki kooperatifin imzaladıkları sözleşmelerin feshine yönelik olarak; a- Fesih “tek taraflı” irade beyanı ile gerçekleşen ve yenilik doğurucu nitelikte bir hukuki işlem olmakla, Ilgın Konut Yapı Kooperatifi ile önceden yapılmış bulunan sözleşmelerin feshi hukuken mümkündür. Bu bağlamda, her iki kooperatif arasında imzalanan sözleşmeler Yurtkent Kooperatifi Genel Kurlunca verilen yetkiye istinaden imzalanmış bulunduğundan, yine Kooperatif Genel Kurulunda karar alınması suretiyle feshe bir engel bulunmamaktadır. Ancak; b- Ilgın Kooperatifi’nin protokoller uyarınca yeni açılan su kuyularının tüm imalat masrafları dahil protokollerde belirtilen alt yapı, işletme ve bakım masraflarına katılmış olması, sözleşmelerin feshi durumunda Yurtkent Kooperatifi açısından ağır tazminat yükümlülüğü doğuracak niteliktedir. Nitekim gerek mevzuat hükümleri gerekse yüksek mahkeme içtihatları doğrultusunda, zarar görenin, koşulları varsa talep tarihinde alacağın “denkleştirici adalet ilkesine” göre güncele uyarlanmasını isteyebileceği kabul edilmiştir. c-Somut olayda Ilgın Kooperatifi’nin imalat ve altyapı için yaptığı ödemelerin üzerinden yaklaşık 20 sene geçmiş olması ve ülkedeki enflasyonist ortam karşısında fesih sebebiyle açılacak bir zarar ziyan davasında denkleştirici adalet ilkesine göre uyarlama talep edilebileceği kuşkusuzdur. 2 d-Denkleştirici adalet ilkesi gereğince güncelleme yapılırken hangi kriterlerin esas alınacağı ise Yargıtay'ın istikrarlı uygulamaları ile yerleşik hale gelmiştir. Buna göre denkleştirici adalet ilkesi uyarınca hesaplama yapılırken, döviz, altın, ticari – yasal faiz, memur maaşları, tüfe, asgari ücret gibi parametrelerden en az beş tanesinin ortalamasının hesaplamada esas alınması gerektiği, yalnızca bir parametrenin esas alınmasının parada meydana gelen değer kaybını tam olarak belirlemekte yetersiz kalacağı ve hakkaniyete aykırı olacağı çeşitli içtihatlar ile açıkça tespit edilmiştir. “YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ 27/03/2019 Tarih ve 2017/13225 E. 2019/2601 K.: "Denkleştirici adalet ilkesi gereğince güncelleme yapılırken, güncellemeye esas alınan somut veriler tek tek uygulanarak ödeme tarihinden ifanın imkânsız hale geldiği tarihe kadar paranın ulaştığı değer her bir dönem için hesaplanmalı, sonra bunların ortalaması alınmalıdır. Yukarıda açıklananlar ışığında; somut olayda mahkemece davacının yapmış olduğunu kanıtladığı ödemelerin denkleştirici adalet ilkesi gereğince güncellenmiş değerinin tespiti yönünden bilirkişi raporu alınmasında hukuka aykırılık yoktur. Ne var ki hükme esas alınan bilirkişi raporu az yukarıda açıklanan ilke ve esaslara uygun değildir. Zira; bilirkişi raporunda satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması için yapılan hesaplamada USD, EURO, külçe altın, TEFE endeksinin değerlendirmeye dahil edilmediği görülmektedir. O halde mahkemece; Yargıtay'ın istikrar kazanmış uygulamalarına göre davacının ödediği satış bedelinin dava tarihinde ulaştığı alım gücü, enflasyon, tüketici eşya fiyat endeksi, altın, döviz kurlarındaki artış, maaş artışları vs gibi ekonomik etkenlerin ortalamaları alınarak uzman bilirkişi vasıtasıyla hesaplanmalı ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmelidir." e-Tüm bu açıklamalar ışığında, ülkedeki enflasyon ile döviz ve altın piyasalarındaki fahiş artış göz önüne alındığında, olası bir fesih durumunda Ilgın Kooperatifinin imalat ve altyapı maliyetlerini güncele uyarlanmış haliyle talep etmesi halinde, ortaya fahiş bir rakam çıkacağı görülmektedir. Üstelik dava tarihi itibariyle denkleştirici adalet ilkesi gereğince güncele uyarlanan bu rakama, dava tarihinden sonra tahsil tarihine kadar ayrıca faiz işleyeceği, bunun yanında yargılama gideri ve vekalet ücreti kalemlerinin de, ödenmesi muhtemel bedele ekleneceği izahtan varestedir. 5-Ayrıca olası bir feshin komşuluk hukukunu da zedeleyeceği, üstelik ileride Ilgın Kooperatifi sınırlarında açılması muhtemel kuyu veya kuyularda kooperatifimizin katılımına da engel teşkil edeceği kuşkusuzdur. 3 SONUÇ : Tarafımızca yapılan değerlendirme sonunda, S.S. Ilgın Konut Yapı Kooperatifi ile yapılan protokollerin kooperatifimizin yararına olduğu, olası bir feshin kooperatifimize herhangi bir faydası olmayacağı gibi ağır tazminat yükümlülükleri de doğurabileceği, bu sebeplerle mevcut durumun sürdürülmesi gerektiği görüş ve kanaatinde olduğumuzu bildiririz. 02/05/2025 Hukuk Kurulu Üyeleri Avukat Bülent ERDOĞAN Prof. Dr. Kadir ARICI, Ankara Bilim Üniversitesi Huk. Fak. Dekanı Avukat Yılmaz İÇÖZ Avukat Bülent ERDOĞAN BİLGİ NOTU: 2002 – 2018 (Tüm imalat ve giderlerden Ilgın’ın hissesine düşen ve ödediği) 59.960 Dolar (Bugünkü karşılığı) : 2.320.452 2018 – 2024 (Yeni kuyu açılması, işletme, bakım, elektrik) 8265 Dolar (Bugünkü karşılığı) : 319.855 TOPLAM ILGIN ÖDEMESİ 2.640.307TL 4